Modelo 115 spagnolo: come funziona la ritenuta sull'affitto commerciale e chi la presenta davvero

Se la tua azienda affitta un locale in Spagna, due dettagli fanno saltare la maggior parte dei Modelo 115 — e nessuno dei due è l'aliquota del 19%.

Il primo è la base imponibile. Se il locatore ti riaddebita le spese condominiali, l'IBI (l'imposta sugli immobili) o la manutenzione come parte del canone pattuito, quegli importi fanno parte del corrispettivo ed entrano nella base del 19%. È il criterio della Dirección General de Tributos (interpello vincolante V0898-18). Quasi tutti applicano la ritenuta solo alla riga "canone" e restano sotto ogni trimestre.

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Il secondo è la soglia dei 900 €. Vale per locatore e per anno, IVA esclusa — non per immobile e non per trimestre. Due magazzini dello stesso proprietario a 50 €/mese fanno 1.200 € l'anno: nessuno dei due è esonerato.

Un calcolo concreto, perché l'errore sta nell'aritmetica

Canone mensile: 1.200 €. Spese condominiali riaddebitate dentro il canone: 200 €. Il corrispettivo è 1.400 €.

IVA 21% su 1.400 € = 294 €
Ritenuta 19% su 1.400 € = 266 €
Quanto trasferisci al locatore: 1.400 + 294 − 266 = 1.428 €
Quanto dichiari nel Modelo 115 trimestrale: 266 € × 3 mesi = 798 €

Applicando la ritenuta solo sui 1.200 €, avresti pagato al locatore 38 € in più al mese e dichiarato 114 € in meno a trimestre. In un anno sono 456 € che l'Agenzia spagnola richiede a te, non al proprietario.

Chi lo presenta: sempre il conduttore

Il Modelo 115 lo presenta chi paga il canone, non chi lo incassa. Se sei una società o un lavoratore autonomo e affitti un immobile urbano per la tua attività — negozio, ufficio, capannone — il sostituto d'imposta sei tu. Trattieni il 19%, lo versi all'AEAT per conto del locatore e sei tu il responsabile se non arriva.

Il locatore deve solo fatturare correttamente e ricevere da te il certificato delle ritenute, che poi userà per scomputarle nella propria dichiarazione.

Una conseguenza da tenere a mente: l'obbligo segue il pagamento, non le buone intenzioni del contratto. Se il proprietario ti dice "non trattenere nulla, ci penso io" e non esiste un vero esonero, l'AEAT liquida la ritenuta non versata a te, con la relativa sanzione.

I casi in cui non si applica la ritenuta

L'articolo 75.3.g del Regolamento IRPF elenca le eccezioni. In pratica ne contano quattro:

Meno di 900 € l'anno allo stesso locatore, IVA esclusa. Sono 75 €/mese: realistico solo per posti auto, depositi o locali minimi.
Alloggi affittati dall'azienda per i propri dipendenti.
Il locatore possiede il certificato di esonero dell'AEAT che attesta l'attività classificata nel gruppo 861 dell'IAE senza quota zero. In pratica richiede che il valore catastale complessivo degli immobili locati superi 601.012,10 €.
Redditi da leasing finanziario e canoni pagati a enti integralmente esenti dall'imposta sulle società.

Il certificato scade: mettilo in agenda

Il certificato di esonero dell'AEAT vale dodici mesi dal giorno in cui il locatore lo ha richiesto. Qui sta il guasto silenzioso: ricevi il certificato a marzo 2025, smetti di trattenere, e a marzo 2026 nessuno si accorge che è scaduto. Da quel momento torni al 19%, e i mesi intermedi sono un problema tuo.

Chiedi il rinnovo ogni anno prima del trimestre in cui scade, e archivia il PDF insieme al contratto, non sparso nella posta.

Scadenze e la trappola del regime mensile

In regime trimestrale si presenta nei primi 20 giorni naturali di aprile, luglio, ottobre e gennaio, riferito al trimestre chiuso.

Ma se il volume d'affari dell'anno precedente ha superato 6.010.121,04 €, sei *gran empresa* e il Modelo 115 diventa mensile: primi 20 giorni del mese successivo alla maturazione. Le aziende che superano quella soglia in un anno di crescita saltano spesso il passaggio e trascorrono l'esercizio seguente presentando in ritardo.

Il riepilogo annuale è il Modelo 180, da presentare a gennaio dell'anno successivo (se il 31 cade nel fine settimana slitta al primo giorno lavorativo: per l'esercizio 2025 il termine è arrivato al 2 febbraio 2026). Nel 180 identifichi ogni locatore e ogni immobile, quindi qualsiasi scostamento tra i quattro Modelo 115 e il 180 è immediatamente visibile. Per inquadrare l'intero ciclo, il calendario fiscale del terzo trimestre mostra come si incastrano i vari modelli.

Quanto costa presentarlo in ritardo

Se presenti in ritardo ma spontaneamente, prima di qualsiasi richiesta dell'AEAT, si applica l'articolo 27 della LGT: 1% più un 1% per ogni mese intero di ritardo nei primi dodici mesi, senza interessi di mora. Dopo il dodicesimo mese diventa 15% più interessi dal giorno successivo alla scadenza ordinaria.

Se invece aspetti la richiesta, esci dal regime dei sovrapprezzi ed entri in quello sanzionatorio dell'articolo 191 LGT: dal 50% al 150% dell'importo non versato, graduato per occultamento e recidiva. La differenza tra presentare un trimestre dimenticato al secondo mese (2%) e aspettare la lettera (minimo 50%) è esattamente il motivo per quadrare i conti prima del giorno 20.

Una routine trimestrale da dieci minuti

Il lavoro non è il modulo: è ricostruire quali fatture di affitto sono arrivate, per quale importo, e se la base era corretta. Una routine che regge:

Raccogli le fatture del trimestre il giorno in cui chiude, non il 19.
Verifica la base riga per riga: canone più tutto ciò che è riaddebitato dentro il canone, IVA esclusa.
Controlla il cumulato annuo per locatore rispetto ai 900 €, sommando tutti i suoi immobili.
Controlla i certificati di esonero con scadenza dentro il trimestre.
Riconcilia il totale con la contabilità prima di presentare, poi emetti i certificati di ritenuta.

I passi 1 e 2 sono dove se ne vanno le ore, perché i numeri stanno dentro PDF e fotografie. È lo stesso problema di riconciliazione di preparare le fatture fornitori per il commercialista: se base, IVA e ritenuta sono già estratti in un foglio di calcolo, il controllo trimestrale diventa un filtro e non un pomeriggio. WhappScan fa questa estrazione da una foto o un PDF inviati via WhatsApp — fatture di affitto comprese — così la base della ritenuta è una colonna da sommare, non un numero da ribattere.

E poiché le stesse fatture alimentano entrambi i modelli, conviene ripassare nella stessa sessione la checklist del Modelo 303 e gli errori più comuni nella classificazione dell'IVA: la fattura di affitto con la base sbagliata è quasi sempre anche mal codificata ai fini IVA.

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Domande frequenti

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