Modelo 115: cómo funciona la retención del alquiler de local y quién lo presenta de verdad
Modelo 115: cómo funciona la retención del alquiler de local y quién lo presenta de verdad
Hay dos cosas que rompen la mayoría de modelos 115, y ninguna es el 19%.
La primera es la base. Si el arrendador te repercute la comunidad, el IBI o los gastos de mantenimiento como parte de la renta pactada, esos importes forman parte de la contraprestación y entran en la base de retención. Es el criterio de la Dirección General de Tributos (consulta vinculante V0898-18). La mayoría de inquilinos retiene solo sobre la línea de "alquiler" y se queda corto trimestre tras trimestre.
Pruébalo ahora mismo, gratis y sin registro →La segunda es el famoso umbral de 900 €. Es por arrendador y año, sin IVA — no por inmueble ni por trimestre. Dos trasteros del mismo propietario a 50 €/mes suman 1.200 € al año: ninguno de los dos está exonerado.
Un cálculo concreto, porque el fallo está en la aritmética
Renta mensual: 1.200 €. Comunidad repercutida dentro de la renta: 200 €. La contraprestación es 1.400 €.
- IVA 21% sobre 1.400 € = 294 €
- Retención 19% sobre 1.400 € = 266 €
- Lo que transfieres al arrendador: 1.400 + 294 − 266 = 1.428 €
- Lo que declaras en el 115 del trimestre: 266 € × 3 meses = 798 €
Si hubieras retenido solo sobre los 1.200 €, habrías pagado al arrendador 38 € de más cada mes y declarado 114 € de menos cada trimestre. Al año son 456 € que Hacienda te reclama a ti, no al propietario.
Quién lo presenta: el inquilino, siempre
El modelo 115 lo presenta quien paga la renta, no quien la cobra. Si eres empresa o autónomo y alquilas un inmueble urbano para tu actividad — local, oficina, nave, despacho — tú eres el retenedor. Retienes el 19%, lo ingresas en la AEAT a cuenta del arrendador y eres el responsable si no llega.
El papel del arrendador es facturar bien y recibir de ti el certificado de retenciones, que después usa para deducirse esos importes en su declaración.
Una consecuencia que conviene interiorizar: la obligación va con el pago, no con la buena voluntad del contrato. Si el casero te dice "no me retengas, ya lo arreglo yo" y no hay exoneración real, Hacienda te liquida a ti la retención no ingresada, más la sanción.
Cuándo no hay que retener
El artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF recoge las excepciones. En la práctica pesan cuatro:
- Menos de 900 € al año al mismo arrendador, IVA excluido. Son 75 €/mes: realista solo para plazas de garaje, trasteros o locales muy pequeños.
- Vivienda alquilada por la empresa para sus propios empleados.
- El arrendador tiene certificado de exoneración de la AEAT que acredita que su actividad está clasificada en el grupo 861 del IAE sin cuota cero. En la práctica exige que el valor catastral total de los inmuebles arrendados supere los 601.012,10 €.
- Rendimientos de arrendamiento financiero y rentas pagadas a entidades totalmente exentas del Impuesto sobre Sociedades.
El certificado caduca: ponlo en el calendario
El certificado de exoneración de la AEAT tiene doce meses de validez desde el día en que el arrendador lo solicitó. Ahí está el fallo silencioso: te entregan el certificado en marzo de 2025, dejas de retener, y en marzo de 2026 nadie se acuerda de que ha caducado. Desde ese momento vuelves a retener el 19%, y los meses intermedios son tu problema.
Pide la renovación cada año antes del trimestre en que vence, y archiva el PDF junto al contrato, no suelto en el correo.
Plazos y la trampa del régimen mensual
En régimen trimestral se presenta en los primeros 20 días naturales de abril, julio, octubre y enero, referido al trimestre cerrado.
Pero si tu volumen de operaciones del año anterior superó 6.010.121,04 €, eres gran empresa y el 115 pasa a ser mensual: primeros 20 días del mes siguiente al de devengo. Las empresas que cruzan ese umbral en un año bueno se saltan el cambio con frecuencia y pasan el ejercicio siguiente presentando fuera de plazo.
El resumen anual es el modelo 180, en enero del año siguiente (si el 31 cae en fin de semana pasa al siguiente hábil: para el ejercicio 2025 el plazo llegó hasta el 2 de febrero de 2026). En el 180 identificas a cada arrendador y cada inmueble, así que cualquier descuadre entre tus cuatro 115 y el 180 le salta a Hacienda a la vista. Para situar el ciclo completo, el calendario fiscal del tercer trimestre ordena cómo encajan los modelos entre sí.
Lo que cuesta presentarlo tarde
Si lo presentas fuera de plazo pero de forma voluntaria, antes de que Hacienda te requiera, se aplica el artículo 27 de la LGT: 1% más un 1% adicional por cada mes completo de retraso durante los doce primeros meses, sin intereses de demora. A partir del mes doce, 15% más intereses desde el día siguiente al fin del plazo voluntario.
Si esperas al requerimiento, sales del régimen de recargos y entras en el sancionador del artículo 191 LGT: del 50% al 150% de lo no ingresado, graduado por ocultación y reincidencia. La diferencia entre presentar un trimestre olvidado en el segundo mes (2%) y esperar a la carta (50% como mínimo) es justamente la razón de cuadrar antes del día 20 y no después.
Una rutina trimestral de diez minutos
El trabajo no es el modelo, es reconstruir qué facturas de alquiler llegaron, por cuánto, y si la base estaba bien. Una rutina que aguanta:
- Reúne las facturas de alquiler del trimestre el día que cierra, no el 19.
- Revisa la base línea a línea: renta más todo lo repercutido dentro de la renta, sin IVA.
- Comprueba el acumulado anual por arrendador frente a los 900 € — acumulado, sumando todos sus inmuebles.
- Revisa los certificados de exoneración cuya fecha de caducidad caiga dentro del trimestre.
- Cuadra el total con la contabilidad antes de presentar y emite después los certificados de retenciones.
Los pasos 1 y 2 son donde se van las horas, porque los números viven dentro de PDFs y fotos. Es el mismo problema de conciliación que preparar las facturas de proveedor para tu asesor: si base, IVA y retención ya están extraídos a una hoja, la revisión trimestral es un filtro y no una tarde entera. WhappScan hace esa extracción desde una foto o un PDF enviados por WhatsApp — facturas de alquiler incluidas — así que la base de retención es una columna que sumas, no un número que reescribes.
Y como las mismas facturas alimentan los dos modelos, merece la pena repasar en la misma sesión el checklist del modelo 303 y los errores habituales al clasificar el IVA: la factura de alquiler con la base mal calculada suele venir además mal codificada en IVA.
Preguntas frecuentes
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