Due diligence del comprador extranjero en la Costa del Sol: el expediente que debes guardar 10 años

En la provincia de Málaga, el 32,80% de las compraventas de vivienda de 2025 las hicieron extranjeros: solo por detrás de Alicante (43,29%) y más del doble de la media nacional, que fue del 13,8%, según los datos del Colegio de Registradores publicados en abril de 2026. Si tu agencia trabaja entre Estepona y Nerja, el expediente internacional no es la excepción que sale dos veces al año. Es tu expediente normal.

Y aquí está el hueco que dejan casi todos los artículos sobre due diligence en la Costa del Sol: todos auditan el inmueble —nota simple, cargas, licencias, IBI, deudas de comunidad—. Muy pocos auditan al otro lado de la mesa. Según la Ley 10/2010, el intermediario inmobiliario es *sujeto obligado*: tiene que identificar al comprador, saber quién es el titular real, entender de dónde sale el dinero y conservar ese expediente 10 años. La auditoría del inmueble protege a tu cliente. La del comprador te protege a ti.

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Esta guía es la segunda: qué pedirle a un comprador extranjero, en qué orden, y qué se rompe si lo pides tarde.

Dos due diligences con dos dueños distintos

Úsalo como criterio cuando entre un lead por WhatsApp a las nueve de la noche:

Due diligence del inmueble: la dirige el abogado del comprador. Registro, cargas, licencias, urbanismo, deuda de comunidad, certificado energético. Si sale mal, el que pierde dinero es el comprador.
Due diligence del comprador (KYC/PBC): la diriges tú como intermediario. Identidad, residencia, titularidad real, origen de fondos, perfil de riesgo. Si sale mal, la inspección la recibes tú, y el cliente hace tiempo que se fue.

Van en paralelo, pero solo una es tu obligación legal. Las agencias que las confunden acaban con un informe jurídico impecable de la villa y una carpeta vacía sobre quien la paga.

El paquete documental de un comprador no residente

Para una persona física extranjera, sin complicaciones societarias, el expediente debería contener:

Pasaporte (o documento de identidad si es comunitario), en vigor y con la página de datos completa. No la foto de una foto.
NIE: se solicita en el consulado español del país de origen o en una Oficina de Extranjería en España, con pasaporte, el formulario correspondiente y el motivo (la propia compra).
Justificante de domicilio en el extranjero: factura de suministro, extracto bancario o certificado de residencia fiscal, reciente.
Prueba del origen de los fondos: extractos, la escritura de venta de un inmueble anterior, certificado bancario, declaración de impuestos, justificante de dividendos o bonus. "Es médico en Múnich" no es una prueba.
Régimen económico matrimonial, si está casado. Los regímenes extranjeros no son evidentes para un notario español y es un bloqueo clásico el día de la firma.
Poder notarial, apostillado y con traducción jurada, si firma un representante.
Cadena societaria, si compra una sociedad: constitución, estructura de socios y titular real detrás. El paso a paso está en cómo verificar el titular real de un cliente sociedad.

El alcance de lo que espera el SEPBLAC de una agencia —análisis de riesgo, manual interno, conservación— lo desarrollamos en las obligaciones de prevención de blanqueo de las inmobiliarias.

Cuándo debe existir cada documento (lo que casi todos hacen tarde)

El expediente no se monta la semana antes de la escritura. Se ancla a los hitos de la operación:

Antes de la reserva: pasaporte e identificación básica. Ya estás intermediando.
Antes de las arras: NIE solicitado, conversación de origen de fondos hecha, titular real identificado si compra una sociedad. Es también el momento en que la documentación del inmueble debe estar cerrada; lo tienes en el checklist documental para un contrato de arras sin sorpresas.
Antes de la escritura: NIE concedido, medios de pago documentados, poderes apostillados y traducidos.
Después de la escritura: modelo 600 del ITP en 30 días hábiles desde la firma. En Andalucía el tipo general de vivienda usada es del 7% y el AJD del 1,2%. Presentar fuera de plazo sin requerimiento previo supone recargos del 5%, 10% o 15% según el retraso, y del 20% más intereses a partir de los doce meses.

Por eso un NIE que llega tarde no es un detalle administrativo. En una villa de 450.000 €, el ITP al 7% son 31.500 €; pasarse de seis meses añade un recargo del 15% —4.725 €— por un documento que se resuelve con una cita.

Efectivo: los dos límites, y el que siempre se cita mal

La limitación de pagos en efectivo de la Ley 11/2021 tiene dos umbrales, y el expediente internacional es justo donde se mezclan:

1.000 € cuando una de las partes actúa como empresario o profesional.
10.000 € cuando el pagador es una persona física no residente en España que no actúa como empresario ni profesional.

La sanción por incumplir es del 25% del importe pagado indebidamente en efectivo, y responden tanto el pagador como el receptor. Quien lo denuncie ante la Agencia Tributaria dentro de los tres meses siguientes al pago queda exento.

Dos consecuencias prácticas. Primera: tu comisión nunca entra en el límite de 10.000 € —tú actúas como profesional, así que tu techo es 1.000 €—. Segunda: desde el 10 de julio de 2027 se aplica directamente en toda la UE el Reglamento (UE) 2024/1624 (AMLR), con un techo armonizado de 10.000 € en efectivo y los operadores inmobiliarios citados expresamente como sujetos obligados. La tendencia es a menos excepciones, no a más.

Tres errores que cuestan dinero de verdad

Vender una golden visa que ya no existe. El visado de residencia por inversión quedó derogado por la Ley Orgánica 1/2025 y dejó de admitir solicitudes nuevas el 3 de abril de 2025. Comprar vivienda en España ya no genera permiso de residencia. Las solicitudes presentadas antes siguen su curso y los permisos vigentes se pueden renovar, pero un anuncio o un mensaje de WhatsApp que en 2026 insinúe una golden visa es publicidad engañosa.

Repetir el "impuesto del 100% a extracomunitarios" como si fuera ley. Se anunció en enero de 2025 y se admitió a trámite en mayo de 2025, pero no está aprobado ni tiene fecha de entrada en vigor. Meter prisa a un comprador noruego o británico con un plazo inventado es la vía rápida a una reclamación.

Recoger copias de documentos y guardarlas mal. Hilos de WhatsApp, galería del móvil, una carpeta compartida que abre cualquiera. El expediente de PBC tiene que sobrevivir a una inspección dentro de diez años, y el RGPD tiene sus propias reglas: esa tensión la desmontamos en cómo guardar copias del DNI de tus clientes sin saltarte el RGPD.

Lo que ese expediente te cuesta en tiempo

Haz tus números en vez de fiarte de un benchmark. Cuenta los documentos de un expediente internacional: pasaporte, NIE, justificante de domicilio, dos o tres extractos, un poder, la cadena societaria si la hay. Digamos ocho documentos. Ahora cronométrate una vez, con honestidad, en el ciclo completo: descargar de WhatsApp, renombrar, leer los campos, teclear nombre, número de documento, fecha de nacimiento, nacionalidad, caducidad y domicilio en el CRM, archivar.

Si ese ciclo son 10 minutos por documento, un expediente son 80 minutos de pura transcripción. Doce expedientes internacionales al mes son 16 horas: dos jornadas copiando datos que ya están impresos en los documentos. La misma cuenta aplicada a toda la agencia está en cuántas horas al mes pierde realmente tu inmobiliaria en papeleo.

Y la transcripción es donde viven los errores: un número de pasaporte mal leído o una fecha de caducidad tecleada como fecha de expedición convierten un expediente limpio en un hallazgo de inspección. Automatizar justo ese paso —el comprador reenvía la foto a un número de WhatsApp y los campos vuelven estructurados— es lo que explicamos en la guía para automatizar el KYC y la identificación de clientes por WhatsApp.

Preguntas frecuentes

¿El comprador necesita el NIE antes de firmar las arras? Estrictamente no, pero a esas alturas debe estar solicitado. El NIE hace falta para escriturar y para liquidar el impuesto, y las citas consulares varían muchísimo por país: empezarlo después de las arras es como se retrasan las firmas.

¿Puedo apoyarme en la identificación del notario en vez de en la mía? No. El notario tiene sus propias obligaciones; las tuyas son independientes y empiezan cuando empiezas a intermediar, mucho antes de la escritura.

¿Y si el comprador es una sociedad extracomunitaria? Necesitas la cadena de propiedad hasta la persona física que controla, más una explicación razonable de la estructura. Fiducias y testaferros elevan el nivel de riesgo y la documentación que debes exigir.

¿Cuánto tiempo conservo el expediente? Diez años. Incluye identificación, documentos de titularidad real, tu análisis de riesgo, contratos y escrituras.

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Montar el expediente no es opcional; volver a teclearlo sí. Pruébalo gratis, sin registro: manda un pasaporte o una nota simple al extractor y recibe los campos estructurados en segundos.