Modelo 115: como funciona a retenção no arrendamento comercial e quem o apresenta de facto

Se a tua empresa arrenda um espaço em Espanha, há dois detalhes que estragam a maioria dos Modelo 115 — e nenhum deles é a taxa de 19%.

O primeiro é a base. Se o senhorio te repercute o condomínio, o IBI (o imposto municipal sobre o imóvel) ou a manutenção como parte da renda acordada, esses valores fazem parte da contraprestação e entram na base dos 19%. É o critério da Dirección General de Tributos (informação vinculativa V0898-18). A maioria dos arrendatários retém apenas sobre a linha da "renda" e fica curta todos os trimestres.

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O segundo é o limite de 900 €. Aplica-se por senhorio e por ano, sem IVA — não por imóvel nem por trimestre. Duas arrecadações do mesmo proprietário a 50 €/mês somam 1.200 € por ano: nenhuma delas está isenta.

Um cálculo concreto, porque o erro está na aritmética

Renda mensal: 1.200 €. Condomínio repercutido dentro da renda: 200 €. A contraprestação é 1.400 €.

IVA 21% sobre 1.400 € = 294 €
Retenção 19% sobre 1.400 € = 266 €
O que transferes ao senhorio: 1.400 + 294 − 266 = 1.428 €
O que declaras no Modelo 115 do trimestre: 266 € × 3 meses = 798 €

Se tivesses retido só sobre os 1.200 €, terias pago ao senhorio mais 38 € por mês e declarado menos 114 € por trimestre. Ao fim de um ano são 456 € que a administração fiscal espanhola te exige a ti, não ao proprietário.

Quem apresenta: o arrendatário, sempre

O Modelo 115 é apresentado por quem paga a renda, não por quem a recebe. Se és uma empresa ou trabalhador independente e arrendas um imóvel urbano para a tua atividade — loja, escritório, armazém — o substituto tributário és tu. Retens os 19%, entregas o valor à AEAT por conta do senhorio e és o responsável se o dinheiro não chegar.

Ao senhorio cabe faturar corretamente e receber de ti o certificado de retenções, que depois usa para deduzir esses valores na sua própria declaração.

Uma consequência a interiorizar: a obrigação segue o pagamento, não as boas intenções do contrato. Se o proprietário disser "não retenhas, eu depois resolvo" e não existir isenção real, a AEAT liquida-te a ti a retenção não entregue, mais a coima.

Os casos em que não há retenção

O artigo 75.3.g do Regulamento do IRPF espanhol lista as exceções. Na prática pesam quatro:

Menos de 900 € por ano ao mesmo senhorio, sem IVA. São 75 €/mês: realista apenas para lugares de garagem, arrecadações ou espaços mínimos.
Habitação arrendada pela empresa para os seus próprios trabalhadores.
O senhorio tem certificado de isenção da AEAT que comprova que a sua atividade está classificada no grupo 861 do IAE sem coleta zero. Na prática exige que o valor patrimonial cadastral dos imóveis arrendados ultrapasse 601.012,10 €.
Rendimentos de locação financeira e rendas pagas a entidades totalmente isentas de imposto sobre as sociedades.

O certificado caduca: mete-o no calendário

O certificado de isenção da AEAT é válido por doze meses a contar do dia em que o senhorio o pediu. É aqui que está a falha silenciosa: recebes o certificado em março de 2025, deixas de reter, e em março de 2026 ninguém repara que caducou. A partir daí voltas a reter 19%, e os meses pelo meio são problema teu.

Pede a renovação todos os anos antes do trimestre em que expira, e arquiva o PDF junto ao contrato, não solto no email.

Prazos e a armadilha do regime mensal

Em regime trimestral entrega-se nos primeiros 20 dias naturais de abril, julho, outubro e janeiro, referente ao trimestre fechado.

Mas se o volume de operações do ano anterior ultrapassou 6.010.121,04 €, és *gran empresa* e o Modelo 115 passa a mensal: primeiros 20 dias do mês seguinte ao da constituição da obrigação. As empresas que cruzam esse limite num ano de crescimento falham frequentemente a mudança e passam o exercício seguinte a entregar fora de prazo.

O resumo anual é o Modelo 180, entregue em janeiro do ano seguinte (se 31 de janeiro cair a um fim de semana passa para o dia útil seguinte: no exercício de 2025 o prazo chegou a 2 de fevereiro de 2026). No 180 identificas cada senhorio e cada imóvel, por isso qualquer desvio entre os teus quatro Modelo 115 e o 180 salta à vista. Para enquadrar o ciclo completo, o calendário fiscal do terceiro trimestre mostra como os modelos encaixam entre si.

Quanto custa entregar fora de prazo

Se entregas fora de prazo mas voluntariamente, antes de qualquer notificação da AEAT, aplica-se o artigo 27 da LGT: 1% mais 1% por cada mês completo de atraso nos primeiros doze meses, sem juros de mora. A partir do décimo segundo mês passa a 15% mais juros desde o dia seguinte ao fim do prazo voluntário.

Se esperas pela notificação, sais do regime de acréscimos e entras no sancionatório do artigo 191 da LGT: 50% a 150% do valor não entregue, graduado por ocultação e reincidência. A diferença entre entregar um trimestre esquecido ao segundo mês (2%) e esperar pela carta (50% no mínimo) é exatamente a razão para fechar contas antes do dia 20.

Uma rotina trimestral de dez minutos

O trabalho não é o formulário: é reconstruir que faturas de renda chegaram, por que valor, e se a base estava certa. Uma rotina que aguenta:

Reúne as faturas de renda do trimestre no dia em que fecha, não no dia 19.
Confere a base linha a linha: renda mais tudo o que vem repercutido dentro da renda, sem IVA.
Verifica o acumulado anual por senhorio face aos 900 €, somando todos os seus imóveis.
Verifica os certificados de isenção cuja validade termine dentro do trimestre.
Concilia o total com a contabilidade antes de entregar e emite depois os certificados de retenção.

Os passos 1 e 2 são onde se vão as horas, porque os números vivem dentro de PDFs e fotografias. É o mesmo problema de conciliação de preparar as faturas de fornecedor para o teu contabilista: se base, IVA e retenção já estão extraídos para uma folha de cálculo, a revisão trimestral é um filtro e não uma tarde inteira. O WhappScan faz essa extração a partir de uma foto ou PDF enviados por WhatsApp — faturas de renda incluídas — pelo que a base de retenção é uma coluna que somas, não um número que voltas a escrever.

E como as mesmas faturas alimentam os dois modelos, vale a pena rever na mesma sessão o checklist do Modelo 303 e os erros mais comuns na classificação do IVA: a fatura de renda com a base mal calculada costuma vir também mal codificada em IVA.

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Perguntas frequentes

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