Due diligence do comprador estrangeiro na Costa del Sol: o processo que tens de guardar 10 anos

Na província de Málaga, 32,80% das compras de casa em 2025 foram feitas por estrangeiros — só atrás de Alicante (43,29%) e mais do dobro da média nacional, que ficou nos 13,8%, segundo os dados do Colegio de Registradores publicados em abril de 2026. Se a tua agência trabalha entre Estepona e Nerja, o processo internacional não é a exceção que aparece duas vezes por ano. É o processo normal.

E aqui está a lacuna que quase todos os artigos sobre due diligence na Costa del Sol deixam: auditam o imóvel — nota simple, ónus, licenças, IBI, dívidas de condomínio. Poucos auditam o outro lado da mesa. Pela Ley 10/2010, o mediador imobiliário é *sujeito obrigado*: tem de identificar o comprador, apurar quem é o beneficiário efetivo, perceber de onde vem o dinheiro e conservar esse processo durante 10 anos. A auditoria do imóvel protege o cliente. A do comprador protege a agência.

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Este guia é o segundo: o que pedir a um comprador estrangeiro, por que ordem, e o que parte quando pedes tarde.

Duas due diligences, dois responsáveis

Usa isto como critério quando entra um contacto por WhatsApp às nove da noite:

Due diligence do imóvel: conduzida pelo advogado do comprador. Registo, ónus, licenças, urbanismo, dívidas de condomínio, certificado energético. Se corre mal, quem perde dinheiro é o comprador.
Due diligence do comprador (KYC/branqueamento): conduzida por ti, mediador. Identidade, residência, beneficiário efetivo, origem dos fundos, perfil de risco. Se corre mal, a inspeção é tua, e o cliente já desapareceu há muito.

Correm em paralelo, mas só uma é obrigação legal tua. As agências que as confundem acabam com um relatório jurídico impecável sobre a moradia e uma pasta vazia sobre quem a paga.

O pacote documental de um comprador não residente

Para uma pessoa singular estrangeira, sem estruturas societárias, o processo deve conter:

Passaporte (ou documento de identidade se for da UE), válido, com a página de dados completa. Não a foto de uma foto.
NIE, o número fiscal espanhol para estrangeiros: pede-se no consulado espanhol do país de origem ou numa Oficina de Extranjería em Espanha, com passaporte, formulário e motivo (a própria compra).
Comprovativo de morada no estrangeiro: fatura de serviços, extrato bancário ou certificado de residência fiscal, recente.
Prova da origem dos fundos: extratos, a escritura de venda de um imóvel anterior, certificado bancário, declaração de impostos, comprovativo de dividendos ou bónus. "É médico em Munique" não é prova.
Regime de bens do casamento, se for casado. Os regimes estrangeiros não são óbvios para um notário espanhol e é um bloqueio clássico no dia da escritura.
Procuração, apostilada e com tradução certificada, se assinar um representante.
Cadeia societária, se quem compra é uma empresa: constituição, estrutura de sócios e beneficiário efetivo. O passo a passo está em como verificar o beneficiário efetivo de um cliente empresa.

O que o SEPBLAC espera de uma agência — análise de risco, manual interno, conservação — está detalhado em os deveres antibranqueamento das agências imobiliárias.

Quando cada documento tem de existir

O processo não se monta na semana anterior à escritura. Ancora-se aos marcos do negócio:

Antes da reserva: passaporte e identificação básica. Já estás a mediar.
Antes do contrato de arras (sinal): NIE pedido, conversa sobre origem dos fundos feita, beneficiário efetivo identificado se comprar uma empresa. É também o momento em que a documentação do imóvel tem de estar fechada; vê a checklist documental para um contrato de sinal sem surpresas.
Antes da escritura: NIE concedido, meios de pagamento documentados, procurações apostiladas e traduzidas.
Depois da escritura: modelo 600 do ITP em 30 dias úteis desde a assinatura. Na Andaluzia a taxa geral para casa usada é de 7% e o AJD de 1,2%. Entregar fora de prazo sem notificação prévia gera acréscimos de 5%, 10% ou 15% consoante o atraso, e de 20% mais juros a partir dos doze meses.

É por isso que um NIE atrasado não é um detalhe administrativo. Numa moradia de 450.000 €, o ITP a 7% são 31.500 €; passar dos seis meses acrescenta 15% — 4.725 € — por causa de um documento que se resolve com uma marcação.

Dinheiro vivo: os dois limites, e o que toda a gente cita mal

A Ley 11/2021 tem dois limiares, e é no processo internacional que se baralham:

1.000 € quando uma das partes atua como empresário ou profissional.
10.000 € quando quem paga é uma pessoa singular não residente em Espanha e não atua como empresário nem profissional.

A coima é de 25% do montante pago indevidamente em numerário, e respondem tanto quem paga como quem recebe. Quem denunciar à autoridade fiscal nos três meses seguintes ao pagamento fica isento.

Duas consequências práticas. Primeira: a tua comissão nunca cabe no limite dos 10.000 € — tu atuas como profissional, logo o teu teto é 1.000 €. Segunda: a partir de 10 de julho de 2027 aplica-se diretamente em toda a UE o Regulamento (UE) 2024/1624 (AMLR), com um teto harmonizado de 10.000 € em numerário e os operadores imobiliários expressamente listados como entidades obrigadas. A tendência é menos exceções, não mais.

Três erros que custam dinheiro a sério

Vender um golden visa que já não existe. A autorização de residência por investimento foi revogada pela Ley Orgánica 1/2025 e deixou de aceitar novos pedidos a 3 de abril de 2025. Comprar casa em Espanha já não dá autorização de residência. Os pedidos anteriores seguem os seus trâmites e as autorizações existentes renovam-se, mas um anúncio que em 2026 insinue um golden visa é publicidade enganosa.

Repetir o "imposto de 100% para compradores extracomunitários" como se fosse lei. Foi anunciado em janeiro de 2025 e admitido a tramitação em maio de 2025, mas não está aprovado nem tem data de entrada em vigor. Pressionar um comprador com um prazo inventado é o caminho curto para uma reclamação.

Recolher cópias de documentos e guardá-las mal. Conversas de WhatsApp, galeria do telemóvel, uma pasta partilhada que qualquer um abre. O processo antibranqueamento tem de sobreviver a uma inspeção daqui a dez anos, e o RGPD tem regras próprias: essa tensão está explicada em como guardar cópias dos documentos de identificação dos clientes sem violar o RGPD.

O que este processo te custa em tempo

Faz as tuas contas em vez de confiar num benchmark. Conta os documentos de um processo internacional: passaporte, NIE, comprovativo de morada, dois ou três extratos, uma procuração, a cadeia societária se existir. Digamos oito documentos. Agora cronometra-te uma vez, com honestidade, no ciclo completo: descarregar do WhatsApp, renomear, ler os campos, escrever nome, número do documento, data de nascimento, nacionalidade, validade e morada no CRM, arquivar.

Se esse ciclo forem 10 minutos por documento, um processo são 80 minutos de pura transcrição. Doze processos internacionais por mês são 16 horas: dois dias de trabalho a copiar dados que já estão impressos nos documentos. A mesma conta aplicada à agência inteira está em quantas horas por mês a tua agência perde mesmo em papelada.

A transcrição é também onde moram os erros: um número de passaporte mal lido ou uma data de validade escrita como data de emissão transformam um processo limpo numa não conformidade. Automatizar exatamente esse passo — o comprador reencaminha a foto para um número de WhatsApp e os campos voltam estruturados — é o que explicamos no guia para automatizar o KYC e a identificação de clientes por WhatsApp.

Perguntas frequentes

O comprador precisa do NIE antes de assinar as arras? Estritamente não, mas nessa altura já tem de estar pedido. O NIE é preciso para a escritura e para liquidar o imposto, e os tempos consulares variam muito de país para país.

Posso apoiar-me na identificação do notário em vez da minha? Não. O notário tem obrigações próprias; as tuas são autónomas e começam quando começas a mediar, muito antes da escritura.

E se o comprador for uma empresa de fora da UE? Precisas da cadeia de propriedade até à pessoa singular que controla, mais uma explicação plausível da estrutura. Trusts e testas de ferro elevam o nível de risco e a documentação a exigir.

Durante quanto tempo guardo o processo? Dez anos. Inclui identificação, documentos de beneficiário efetivo, a tua análise de risco, contratos e escrituras.

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Montar o processo não é opcional; voltar a digitá-lo é. Experimenta grátis, sem registo: envia um passaporte ou uma nota simple ao extrator e recebe os campos estruturados em segundos.